| 总第2241期

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前些年，提起郑东新区的商业，众人的第一感觉就是对不起它的房价。事实上，每一个新区在发展初期都会遇到因产业导入慢、区域入驻率低等问题导致商业配套不足，居民生活不便。

只是郑东新区的高起点，高定位，让外界对它的期待值一开始就设定在现实轨道之外，所有的已知规律和经验在“妖魔化”下都是失灵的。

01

从“鬼城”到价值高地的逆袭

2010年，美国一家名为“商业内幕”的网站公布了若干幅郑东新区的卫星图片，断言这只是“一片空屋的堆积”，可能是中国最大的“鬼城”。

一时间，郑东新区“空城、鬼城”之说，遍布网络，并受到来自全国媒体的炮击。如果说郑东新区在建设之初人烟稀少，也是所有新城在发展过程中再正常不过的现象，是任何一个新区发展的必经历程。

谣言多了就成了“事实”，这也正是谣言的可怕之处，郑东新区“鬼城”的标签一贴就是几年。

随着各种资源的大力导入，郑东新区走上了逆袭之路。郑东新区“鬼城之说”不攻自破，并成为郑州的一张靓丽名片，集各种优质资源于一体。

郑东新区的价值同样表现在房价上。

当初的芦苇地和鱼塘早已被栋栋高楼所取代，区域低密易居，房价一骑绝尘，被打上鲜明的“富人区”标签。

帝王窝和豪宅窝群成为北龙湖的底色。金茂府和融创壹号院的单价一度站上10万元/平，堪比一线城市豪宅。

商业向来也是区域发展的重头戏，是任何一个区域最具活力和最为外向的载体，衡量新区发展状况，判断未来走势，商业绝对是不容忽视的元素。

实现逆袭的郑东新区，商业也逐渐受到资本的青睐。

02

郑东新区商业发展历程

2007年11月，宝龙城市广场主力店、美食广场率先开业。19万方商业载体初入郑东新区，宝龙也因此被称为郑东新区商业的拓荒者。

2010年4月，大商千盛生活广场（郑州宝龙店）盛大开业，面积约3.2万方，是郑东新区起步区规划的唯一一个配套型大型综合商业项目。

至此，郑东新区结束了多年来没有社区配套大型商业项目的历史。

遗憾的是，宝龙城市广场产权和经营权的分离，很不利于后期的招商运营，整体空铺率极高，最终沦为商业教科书的反面教材，被外界调侃为“开着宝马进，推着捷安特出来”的“资本销金窟”。

2011年-2013年8月，丹尼斯七天地店陆续开业。商场环绕如意湖，由南向北铺开，共计27万方。体量足够大，就是1.5公里的动线拉得太长，购物时拎着大包小包穿梭在半个商务内环，很不方便。

2017年3月，郑州CityOn熙地港开业，面积约13.5万方。商场一楼没有像其他商场一样引入各种奢侈品大牌，而是以轻产品为定位，以一拖二的布局引入多个快时尚品牌。同时将儿童业态与快时尚家居囊括进来，吸引了周边的家庭消费群体。

开业当天，一向低密人少的熙地港附近居然出现堵车，热闹异常。东区的人民也算是从丹尼斯七天地的“独裁统治中”解脱了出来。

2017年9月，海汇中心开业，一度成为网红打卡聚集地，体量约2万平方米。

2017年底，汇艺银河里全面开业，汇艺·银河里是一座商业街区，为半户外商业空间，突破区域内商业群楼或商场Mall的封闭形态，户户临街，有多入口聚拢人流。

近2000平的双曲面巨型天幕，成就了项目IP，成为高铁区的地标商业之一。商业体量约3万方。

2018年和2019年，绿地新都会·新田360广场的一期到三期分批开业，总体量13万方，位于地铁口，交通优势明显。没有像其他商业体千篇一律引入快时尚，偏向极简轻奢。

周边居民极强的消费能力和庞大的商务人群是其营收的保证，2021年，引入盒马郑州首店，为其收割了一大波流量。

而盒马在择店上一向谨慎，这次能与绿地新都会·新田360广场合作，说明对这一商业项目还是比较认可的。

2018年年底，北龙湖第一个商业项目龙湖里开业，体量4.8万方。龙湖里作为郑州为数不多的艺术型商业街区，是一个集书店、餐饮、艺术空间、服装、市集等多元业态为一体的“新概念综合体”。

项目开放式的空间布局，中间穿插分布着各种艺术装置和绿植，“街区范”十足。“视线皆是风景”的龙湖里一经亮相，便吸引了络绎不绝前往打卡的市民及游客。

后来靠“市集”文化意外出圈，虽然大品牌不愿意进来，入驻品牌普遍不知名，但依旧受到周边家庭消费群体和商务人士的喜爱。

2019年5月，永威木色迎来试营业，这是永威集团旗下首家购物中心，体量约5万方，精致美观，因为是永威第一次涉足商业，运营方面稍微欠点火候。

但从这一商业体的颜值来看，永威做事的认真态度再次表现得淋漓尽致，商场内部高度融入大自然元素，植被、瀑布等都被搬进“永威木色”里，被称为郑州首家室内公园型购物中心。

2020年6月，绿地·天空之城正式开业，体量约5万方，是中原首家高端艺术主题购物中心，打造了一个以艺术、美学为主题的商业空间。

2022年底，尚座中心开业，总体量11万方，位置极佳，但项目运营和招商却没有那么给力。

03

优质项目赋能能迎来质变吗？

根据赢商网统计，郑东新区累计商业体量目前已有111万方。

这意味着什么呢？据不完全统计，花园路商圈商业体量也是百万方左右；二七商圈的零售商业营业面积大概为150万平方米。与这两大商圈在体量上相比，郑东新区商业并不弱。

从最早的宝龙城市广场到最近的尚座中心，郑州用十五年时间实现了“商业荒漠”到“商业绿洲”的逆袭。遗憾的是郑东商业体量虽然不小，但缺少城市级商业带动区域发展。

按照商业体的辐射范围来看，能够辐射整个城市甚至整个省的商业体，才能称为城市级商业体。

城市级商业跟自身定位以及品牌引进有很大关系，在郑州能称得上城市级商业的有大卫城和正弘城。郑东新区目前还没有一个。有几个住在郑东新区的朋友经常吐槽要想逛得过瘾还得去二七和金水。

也就是说多年来，郑东新区的商业只是完成了量变。虽然商业体众多，但在吸引“最具有购买力人群”上仍旧相对欠缺。

郑东新区急需一个推动区域商业发展迈向新台阶的商业项目，高铁商圈及塔尖之地的北龙湖，则被寄予厚望。

北龙湖一度和多个知名商业体传出“绯闻”：中粮大悦城、SKP、瑞安新天地、太古里，不过最后都无疾而终。

随着郑东万象城的落建，银泰官宣登陆金融岛，郑东新区的商业或许正走向从量变到质变的路上。这两个王炸项目真能扛起提升区域商业的大旗吗？

要想做城市级商业，重奢品牌少不得。邦君认为最有机会的是郑东万象城。

随着郑州“东强”的城市规划，加上全国唯一一座高铁“米”字形枢纽——郑州东站的交通优势，东站商圈正在崛起。

大量办公楼和企业的入驻，郑东新区已成为高端商务区。便利的交通，林立的写字楼，为高铁商圈客流提供了基础保障。

同时，郑东新区的高净值人群是郑州所有区域里最多的，如果有选择，人们不会舍近求远跑到其他地方去购物。

再者城市级商业体，面对的是全省地市及周边省份城市的顾客，有高铁出行的便利，郑东万象城收揽其他城市客户上更直接。

期待郑东万象城能借助城市发展之势，不断丰富商业体量及层级，担起打造城市商业体的重任，为拉高郑州商业逼格聚力赋能。

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撰文/编辑：时秦